Renditeobjekt

Manchmal kaufen Immobilienbesitzer Häuser aller Arten oder ähnliche Objekte als Renditeobjekt, um daraus Kapitalgewinne zu erwirtschaften. Diese Gebäude oder Objekte werden im Volksmund als Renditeobjekte bezeichnet. Meist liegt der Fokus auf der Erwirtschaftung von Mieteinnahmen aus Mietshäusern oder auch Lagerhallen. Um den Begriff Renditeobjekt besser zu verstehen, müssen auch einige andere Begriffe aus dem Finanzwesen erwähnt und erläutert werden.

Kurze Definition: Was meint “Rendite-” im Wort Renditeobjekt?

Zum Beispiel der Ausdruck Rendite beinhaltet weitere Begriffe wie die Rentabilität, aber auch den Verzinsungssatz und die Verzinsung von Kapital. Eine Rendite ist im Grunde der Betrag, der sich aus dem Verhältnis des verwendeten Kapitals und der Einnahmen ergibt. Liegen die Einnahmen höher als das eingesetzte Kapital wird dieser Überschuss als Rendite bezeichnet.

Wird dieser Betrag als Prozentsatz angegeben, so errechnet sich dies, indem der Auszahlungsbetrag durch den Einzahlungsbetrag geteilt wird. Das Ergebnis wird minus Eins genommen und ergibt die Rendite in Prozent.

Definition – was ist ein Renditeobjekt?

Man spricht von einem Renditeobjekt, wenn Sie eine Immobilie zum Zwecke des Vermögensaufbaus bzw. zum erwirtschaften von Kapitalgewinne nutzen. Ein Renditeobjekt wird nicht zum Eigenbedarf genutzt sondern ausschließlich vermietet. Ziel ist die Tilgung durch Vermietung bis hin zur Generierung monatlicher Überschüsse. Ein Renditeobjekt biete Ihnen steuerliche Vorteile.

Immobilien eignen sich hervorragend als Renditeobjekt

Immobilien gelten als besonders interessante Renditeobjekte, weil sie zum einen als wertstabil gelten (inflationsgeschützt, Sachwert) und zum anderen durch die zu erwarteten Mieteinnahmen einen Wertzuwachs erwirtschaften.

Der Prozentsatz der Rendite sagt noch nicht, ob sich der Kapitaleinsatz rentiert hat. Um einen Misserfolg oder Erfolg zu erkennen, sollte die Renditenberechnung für ein komplettes Jahr erfolgen. Denn nur über einen längerfristigen Zeitraum, hat der Kapitalanleger auch einen soliden Grundwert für seine zukünftige Finanzplanung.

Was genau ist ein “Objekt”?

Unter einem Objekt versteht ein Kapitalanleger auf dem Immobilienmarkt entweder Ein- oder Mehrfamilienhäuser sowie Gewerbebauten oder Wohnungen. Also können alle Liegenschaften, die verpachtet oder vermietet sind, als Renditeobjekte bezeichnen. Liegenschaften können Mietshäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbebauten sein. Darunter fallen auch Freizeitanlagen oder vergleichbare Bauten.

Ein Renditeobjekt dient der Kapitalvermehrung

Alle diese Gebäude haben den Zweck, durch die Mieteinnahmen das eine Kapitalvermehrung zu erwirtschaften, der auch Wertzuwachs genannt wird. Durch die Mieteinnahmen ist dieser Wert des Wertzuwachses über das Jahr gut zu kalkulieren. Renditeobjekte dürfen allerdings nicht für den Eigenbedarf genutzt werden, da sich so keine verwertbaren Mieteinnahmen ergeben.

Steuervorteile bei einem Renditeobjekt? Ja, aber nur wenn…

Das Gleiche gilt auch für das Steuerersparnis bei einem Renditeobjekt. Nur solange die Liegenschaften vermietet sind, können sie auf unterschiedliche Weise steuerlich geltend gemacht werden. Dies entfällt, sobald ein Eigenbedarf angemeldet wird. Renditeobjekte sind nur solange interessant für einen Kapitalanleger wie sie zur Kapitalvermehrung beitragen. Dafür müssen sie aber in einem guten Zustand sein (Instandhaltungsrücklagen beachten) und möglichst in einer begehrten Lage erbaut worden sein.

Immobilien sollen einen Kapitalzuwachs bewirken

Nicht jedes Renditeobjekt bringt den gleichen Wertzuwachs zustande wie ein anderes. Es gibt Unterschiede, die vor einem Kauf vom Kapitalanleger als Vorteile oder Nachteile sorgfältig abgewogen werden sollten.

Vor- und Nachteile, die bei der Auswahl des Renditeobjekts abzuwägen sind

Beispiel: Einfamilienhäuser
So haben Einfamilienhäuser wie Reihenhäuser oder Doppelhaushälften den Nachteil, dass ein Haus mit einem Grundstück meist teurer ist als eine gleichgroße Eigentumswohnung. Da das Grundstück zusätzliche Unkosten erzeugt, ist hier die Rendite etwas geringer als bei einer vergleichbaren Eigentumswohnung. Allerdings erzielen Häuser mit einem Grundstück beim Wiederverkauf als Renditeobjekt meist einen höheren Kaufpreis und gelten als eine besonders werterhaltende Geldanlage.

Beispiel: Mehrfamilienhäuser
Durch den Kauf eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt kann ein Kapitalanleger eine höhere Rendite erreichen als mit mehreren Eigentumswohnungen. Jedoch muss sich das Mehrfamilienhaus in einer gesuchten Lage befinden. Ein Mehrfamilienhaus in einer unattraktiven Wohngegend zieht zudem meist Problemmieter an, wodurch die Mieteinnahmekalkulation durch ausbleibende Mieten oder leerstehenden Wohnraum ausbleiben kann. Zudem ist beim einem Wiederverkauf fraglich, ob der Kapitalanleger sein eingesetztes Kapital auch zurückbekommt. Sinkt der Wert der Immobilien, kann er meist nur Kapitaleinsatz erhöht werden, was die Rendite nachhaltig schmälern würde.

Gewerbeimmobilien – risikoreiche Renditeobjekte, aber meist mit höherer Rendite

Eigentumswohnungen gelten als sicheres Renditeobjekt, solange das Verhältnis zwischen dem Wohnungseigentümer und der Hausverwaltung stimmt. Ist dies nicht gegeben, kann es zu einem langfristigen Ärger kommen. Beliebte Streitthemen sind zum Beispiel der Umgang mit Renovierungsarbeiten.

Eine Gewerbeimmobilien zu verpachten bringt meist eine höhere Rendite als durch ein Privathaus, wobei es auch ein erhöhtes Risiko gibt. Durch Schwankungen im Gewerbeimmobilienmarkt kann der Wert der Gewerbeimmobilien unerwartet absinken. Für Gewerbetreibende ist die Nachfrage nach seinen Produkten manchmal schwer einzuschätzen, was kurzfristig zu Schließungen von Betrieben führen kann. Aufgrund der wechselhaften Bedingungen auf diesem Markt, empfiehlt eine Gewerbeimmobilien für einen Privatmann eher nicht.

Was ist bei einem Renditeobjekt zu beachten?

Die nachfolgenden Punkte werden Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Bei spezifischen Fragen konsultieren Sie mich persönlich über mein Kontaktformular. Stellen Sie mir jederzeit Ihre Fragen. Sollten Fragen gehäuft gestellt werden, erstelle ich gern einen Fachbeitrag dazu, hier auf meinem Blog.

Ein Renditeobjekt ist kein Spekulationsobjekt

Bitte beachten Sie, dass Sie Renditeobjekte nicht als Spekulationsobjekte betrachten können. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Für Immobilien, die Sie vor der Haltefrist von 10 Jahren veräußern, müssen Sie diesen Spekulationsgewinn mit ihrem persönlich geltenden Einkommensteuersatz versteuern. In diesem Zusammenhang spricht man gern auch vom gewerblichen Immobilienhandel.

Seien Sie vor geschönten Zahlen gewarnt

Expose-Angebote sollen attraktiv wirken. Folglich werden Zahlen gern lukrativer dargestellt. Bitte machen Sie sich bewusst, dass bei einem Immobilienkauf sogenannte Kaufnebenkosten hinzukommen werden. Kalkulieren Sie beim Kauf ca. 10% Kaufnebenkosten. Darunter fallen Kosten für den Notar, den Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer und ggf. eine Makler-Courtage.

Bewerten Sie die Wirtschaftlichkeit

Sicher leuchtet Ihnen ein, dass eine Immobilie für 500.000 Euro tendenziell mehr Gewinne erwirtschaften kann als eine für 100.000 Euro. Eine teurere Immobilie verfügt unter Umständen über mehr vermietbaren Wohnraum oder einer exklusiveren Lage, wodurch der Mietpreis pro Quadratmeter steigt.

Wie finden Sie jetzt heraus, ob Sie besser 5 Immobilien für 100.000 Euro oder eine Immobilie für 500.000 Euro erwerben? Vergleichbar werden Immobilien durch Berechnung des Mietmultiplikators. Er berechnet sich recht simpel: Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Umso geringer der Mietmultiplikator ausfällt, umso tendenziell günstiger ist die Immobilie.

Schätzen Sie Risiken realistisch ein

Oben im Text haben Sie bereits einige Vor- und Nachteile beim Kauf unterschiedlicher Immobilien (Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus und Gewerbeimmobilien) gelesen. Neben den faktisch kalkulierbaren Zahlen (Kaufpreis, laufende Kosten, Jahreskaltmiete etc.) gibt es weitere Punkte, die Sie in die Ihre Kauferwägung mit einbeziehen sollten.

Wie entwickelt sich der Markt?
Überprüfen Sie die Mietpreisentwicklung in der Region. Entwickeln sich diese positiv oder negativ? Wie lautet der regionale Mietspiegel? Eine hohe Mietauslastung senkt ebenfalls die Risiken ihres Renditeobjekts.

Wie ist der Zustand der Bausubstanz einer Immobilie?
Stehen Instandsetzungsarbeiten an? Vor dem Kauf ist eine Begehung der Immobilie unabdingbar. Im besten Falle mit einem Gutachter Ihres Vertrauens. Eine günstig gekaufte Immobilie mit hohen Instandhaltungskosten kann die Rendite schmälern oder sogar egalisieren. Hier finden Sie eine hilfreiche Tabelle über Bausubstanz-Mängel und notwendige Instandsetzungen.

Gibt es riskante Mieter und/oder Mietverträge?
Mit einem Mietercheck schätzen Sie die Risiken der Bestandsmieter realistisch ein. Prüfen Sie die derzeit laufenden Mietverträge. Gibt es wirksame Schönheitsreparaturklauseln, zahlen die derzeitigen Mieter regelmäßig die Miete, gibt es Mietrückstände und gibt bzw. gab es Mietnomaden?

Risikobewertung – saubere Daten, einfache Entscheidung!
Lassen Sie sich von den Risiken nicht abschrecken. Mit einem klar strukturierten Ablauf sind Sie in der Lage Investmentrisiken realistisch abzuschätzen und sichere Entscheidungen zu treffen. Gern zeige ich Ihnen, wie meine Kunden Immobilien mit geringem Risiko finden. Kontaktieren  Sie mich über mein Kontaktformular und ich helfe Ihnen bei der Risikobewertung.

Artikel aus meinem Blog über Renditeobjekte

Auf meinem Blog finden Sie weitere interessante Artikel, hier ein paar Links dazu:

• Wohnung kaufen steuerlich absetzbar – was kann man absetzen und was nicht
• Rendite Immobilie berechnen
• Anlageobjekte Berlin – Immobilien Kapitalanlage Berlin
• vermietete Wohnung kaufen

Hier noch ist ein Artikel von Bild.de verlinkt welcher beschreibt, dass die Eigentumswohnung vermieten heisst Vermieten und Geld sparen:

• Eigentumswohnung vermieten heisst Vermieten und Geld sparen!

Ein weiterer Artikel von Focus.de der beschreibt, wie sich eine vermietete Wohnung von selbst finanziert:

• Vermietete Immobilien – So finanziert sich Ihre Wohnung von selbst

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