Beim Erwerb einer Immobilie greift der Staat tief in die Taschen der Käufer. Als Versicherungsmakler in München und Makler für Immobilien, erkläre ich Ihnen nachfolgend, wie Sie die Grunderwerbssteuer absetzen können.

Die ‚Grunderwerbsteuer‘ genannte Abgabe trägt einen irreführenden Namen, denn sie wird auf den Wert der ganzen Immobilie angesetzt, und keineswegs nur auf den des Baugrunds. Der Steuersatz beträgt bescheiden klingende 3,5% – es muss allerdings bedacht werden, dass beim Immobilienkauf große Summen bewegt werden. 3,5% auf 250.000,- Euro sind eben auch schon 8750,- Euro. Dazu kommt, dass die einzelnen Bundesländer jeweils noch individuell an der Steuerschraube drehen dürfen.

So kann es vorkommen, dass 6,5% Grunderwerbsteuer fällig werden. Wohl dem, der die Immobilie nicht in einem Bundesland, sondern in einem Freistaat erwirbt: sowohl Sachsen als auch Bayern haben immer noch 3,5% als Steuersatz.

Methode Nr. 1 – Bundesland wählen

Es versteht sich von selbst, dass in Situationen, in denen der Käufer die Wahl hat, er sich vorher erkundigt, welches Land welchen Steuersatz erhebt. Schon zwei Prozentpunkte gespart kann eine Menge Geld bedeuten.

Methode Nr. 2 – selber bauen oder Wert des Gebäudes herunterrechnen

Grunderwerbsteuer absetzenDie Grunderwerbsteuer wird immer zu dem Zeitpunkt erhoben, an dem die notarielle Beurkundung stattfindet. Steht zu diesem Zeitpunkt ein Gebäude auf diesem Grundstück, dann ist dies fest damit verbunden, und dessen Wert wird mit versteuert. Stehen bewegliche Gegenstände auf dem Grund, zum Beispiel Maschinen, so fallen diese nicht unter die Besteuerung.

Ist das Grundstück unbebaut, so fällt die Steuer nur auf den Wert des Grundes an. Ein später darauf errichtetes Gebäude wird also nicht besteuert. Hier verbergen sich allerdings juristische Fallstricke. Dem Finanzamt muss dargestellt werden, dass der Grund nicht mit der Absicht der Bebauung erworben wurde.

Es ist rechtlich gesehen vollkommen in Ordnung, einen Baugrund zu erwerben, ohne spezielle Pläne zur Bebauung zu hegen, jedoch nach der Beurkundung seine Meinung zu ändern, und gleich mit dem Bauen zu beginnen.

Da den Finanzämtern bekannt ist, dass all dies vorsätzlich geschehen kann, dieser Vorsatz aber nicht leicht zu beweisen ist, suchen Sie nach Zusammenhängen. Ist zum Beispiel der Makler der gleiche, der auf der einen Seite das Grundstück vermittelt, und auf der anderen Seite das Bauunternehmen angeheuert hat, dann hegt das Finanzamt einen Verdacht – und dieser Verdacht genügt. Auch wenn der Makler in der gleichen Adresse logiert wie der Bauunternehmer – oft ist die Ehefrau des Bauunternehmers als Makler tätig – dann hält das Amt die Hand auf.

Schließlich, wenn diese Winkelzüge nicht erfolgreich sind bzw. nicht angesetzt werden können, lässt sich immer noch der Wert des Gebäudes herunterrechnen. Teure Gegenstände, die zum Gebäude gehören, wie zum Beispiel die Küche, aber auch jedes andere Mobiliar, Sauna, Fitnessgeräte, Werkstattgegenstände und so weiter, können in separaten Kaufverträgen übernommen werden, so dass deren Wert nicht in der Beurkundung beim Notar auftaucht.

Wie man im Süden sagt: auch diese Beträge läppern sich zusammen.

Methode Nr. 3 – Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen

Auf den ersten Blick erscheint es absurd, warum zuerst eine Steuer eingezogen wird, und später der Betrag gewinnmindernd angerechnet werden kann. Hierbei wird unterschieden zwischen dem Kauf einer Immobilie, um sie zu besitzen, und dem Kauf einer Immobilie als Teil einer geschäftlichen Tätigkeit.

Kaufen Sie ein Haus, um darin selber zu wohnen, gibt es keine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer von der Steuer abzusetzen. Es genügt aber schon, das Gebäude später vermieten zu wollen, um es zum Gewerbeobjekt werden zu lassen. Auch jede andere Form der betrieblichen Nutzung ist hier geeignet.

Die Grunderwerbsteuer wird buchhalterisch gesehen zum Teil der Anschaffungskosten, und damit Teil der Betriebsausgaben. Diese werden, wie bei allen Ausgaben ab einer bestimmten Höhe, in Form der Afa, der Abschreibung für Abnutzung, gewinnmindernd geltend gemacht, und zwar über die Nutzungsdauer verteilt.

So bizarr das klingt: wenn zwei Bauherren auf zwei benachbarten identischen Grundstücken identische Häuser bauen, um selber darin zu wohnen, dann wird die Grunderwerbsteuer fällig, doch wenn jeder das Gebäude jeweils an den anderen vermietet, dann nicht.

Haben Sie ein Gebäude teilweise geschäftlich genutzt oder vermietet, und nutzen einen Teil davon, um selber zu wohnen, wird die Grunderwerbsteuer für den betrieblichen Teil des Gebäudes anteilig berechnet, und kann in dieser Höhe abgesetzt werden.

Die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen ist gar nicht schwer. Es gibt zwei legale Möglichkeiten, wie man die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen kann.

Möglichkeit 1: Sie vermieten die betreffende Immobilie ganz oder teilweise.

Handelt es sich bei der Immobilie um ein Renditeobjekt, welches Sie vollständig vermieten, so können Sie die Grunderwerbsteuer in der Anlage V ihrer Steuererklärung geltend machen. Die Anlage V bezieht sich dabei aus Einkünfte, die aus Vermietung und Verpachtung entstanden. Solche Einkünfte gehören allerdings zu den Kaufnebenkosten. Das bedeutet, dass Sie die gezahlte Grunderwerbsteuer nicht komplett als Werbungskosten absetzen dürfen.

Stattdessen muss man die Grunderwerbsteuer zusammen mit dem Kaufpreis der Immobilie über die Nutzungsdauer abschreiben.

Sollten es der Fall sein, dass Sie die Immobilie teilweise vermieten und teilweise selbst dort wohnen, dann haben Sie die Möglichkeit den Kaufpreis + Grunderwerbsteuer flächenanteilig aufzuteilen. Sie können dann den Teil abschreiben, der auf den vermieteten Teil der Grundfläche der Immobilie entfällt.

Möglichkeit 2: Die betriebliche Nutzung der Immobilie

Sollte es der Fall sein, dass eine Immobilie für einen betrieblichen Nutzen erworben wurde, so können Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen. Die Grunderwerbsteuer zählt bei Betrieben, Kanzleien, etc. zu den Betriebsausgaben.

Haben Sie also als Anwalt eine Immobile für eine Kanzlei erworben, dann sollten Sie nicht vergessen, den Grundsteuerbescheid bei der Einkommenssteuererklärung mit anzugeben.
Allerdings gilt auch in diesem Fall: Die Grunderwerbsteuer kann man nicht als kompletten Betrag auf einmal absetzen. Auch hier muss sie über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

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