Da eine Wohnung kaufen steuerlich absetzbar ist, eignet sich die Entscheidung für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung nicht nur, wenn der Käufer selbst einziehen möchte. Da eine vermietete Eigentumswohnung (Renditeobjekt) steuerlich absetzbar ist, können Sie eine Eigentumswohnung als Vorsorge und Absicherung für den Lebensabend kaufen und sich darüber freuen, dass Sie zahlreiche Kosten direkt in der Steuererklärung einbringen und vom Finanzamt zurück erhalten können.

Wohnung kaufen steuerlich absetzbar
Welche Vorteile hat man durch den Kauf einer Immobilie?

Darüber hinaus ist eine Immobilie ein Sachwert und bietet somit einen guten Inflationsschutz an. Gerade die derzeit historisch günstigen Zinsen sorgen für die grosse Nachfrage nach Immobilien.

Damit das Wohnung kaufen steuerlich absetzbar ist

Das Konzept ist ganz einfach. Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzbar gestalten möchten, haben Sie dafür verschiedene Möglichkeiten. Sie müssen die Einnahmen für Miete oder Pacht in Ihrer Steuererklärung über die Anlage V “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” aufführen (Muster Anlage V aus 2020 zum Download: Anlage V 2020 hier klicken). Dafür haben Sie im Gegenzug die Chance, Ausgaben zur Renovierung, Instandhaltung, aber auch zur Werbung oder die Zinsen für einen laufenden Kredit für den Kauf abzusetzen.

Was die Optionen zum Wohnung kaufen steuerlich absetzbar so interessant macht ist der Aspekt, dass die Steuern die Sie für Mieteinnahmen zahlen, weitaus geringer sind als die Steuern, die Sie für Auslagen beim Wohnung kaufen steuerlich absetzbar einbringen können. Die vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzbar gestalten ist nicht kompliziert und kann von Ihrem Steuerberater problemlos realisiert werden. Der Steuerberater ist darüber in Kenntnis, welche Ausgaben und Kosten rund um die vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzbar sind.

Beim Haus oder Wohnung kaufen steuerlich absetzbar sind prozentuale Abschreibungen auf den Gebäudeanteil möglich, nicht auf das Grundstück. Aber auch die Grundsteuer, Maklergebühren, Zinsen und Kontoführung sind beim Wohnung kaufen steuerlich absetzbar. Um für die Eigentumswohnung einen Mieter zu finden und die vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzbar zu vermieten, müssen Sie in der Regel Werbung schalten und einen Makler mit der Suche nach adäquaten Mietern beauftragen. Auf diesen Kosten müssen Sie nicht sitzen bleiben, sondern können sie für eine vermietete Wohnung steuerlich absetzbar angeben.

Wann die Grunderwerbssteuer steuerlich abgesetzt werden kann, dass können Sie hier nachlesen:

 

Tipps zum notariellen Kaufvertrag für einen weiteren Steuervorteil

Lassen Sie sich die vorhandenen Rücklagen vom Objekt separat ausweisen im Kaufvertrag, weil diese den Kaufpreis gegenüber dem Finanzamt reduzieren und Sie weniger Grunderwerbsteuer bezahlen müssen. Wenn eine Küche vorhanden ist wäre es sinnvoll, wenn der Wert der Küche im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird. Auch dieser Wert reduziert den Kaufpreis gegenüber dem Finanzamt. Des Weiteren kann der Wert bzw. Kaufpreis einer Küche normalerweise über 10 Jahre linear abgeschrieben werden, wenn die Küche sich im vermieteten Objekt befindet. Wenn die Küche nur einen geringen Wert hat über z.B. 1.000 €, kann Ihr Steuerberater beim Finanzamt erwirken, dass der Wert bzw. Kaufpreis der Küche komplett über nur 2 oder 3 Jahre abgeschrieben werden kann.

Fordern Sie sich kostenlos die Checkliste als PDF zum Sparen für alle Immobilien-Investoren an:

Vorschaubild zur Broschüre “Steuern sparen”:

 

Wollen Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren?

Auf meiner Webseite Immobilien als Kapitalanlage, finden Sie lukrative Objekte, welche zum Verkauf stehen. Bei der Auswahl einer passenden Immobilie stehe ich Ihnen jederzeit beratend zu Seite. 

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Was passiert mit dem Mieter beim Kauf einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Haus?

Grundsätzlich gilt dafür, dass der Eigentümerwechsel zunächst keinen Einfluss auf das Mietverhältnis hat. Für den Mieter bleibt alles wie bisher auch (geregelt ist das im §566 BGB). Der neue Eigentümer tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie also immer die bestehenden Mietverträge einsehen und genau prüfen, ob für die Nebenkosten Vorauszahlungen oder pauschale Zahlungen vereinbart wurden und ob diese auch angemessen sind. Des Weiteren ist im Mietvertrag ersichtlich, ob die Übernahme von Schönheitsreparaturen geregelt ist und ob die entsprechenden Paragraphen auch rechtlich in Ordnung sind im Mietvertrag.

 

Ab wann steht dem neuen Eigentümer die Miete aus der vermieteten Immobilie zu?

Zu welchem Datum der notarielle Kaufvertrag geschlossen wurde, spielt für den Beginn der Übernahme vom Mietverhältnis keine Rolle. Dagegen ist entscheidend, zu welchem Datum das Eigentum lt. Grundbuch übergeben wurde. Das Eigentum wird nämlich erst dann über das Amtsgericht im Grundbuch übertragen, wenn der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt hat und der Verkäufer den Erhalt des Geldes gegenüber dem Notar bestätigt hat.

Ferner muss der Käufer die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bezahlt haben, damit eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt wird, welche an den Notar geht und dieser die Umschreibung im Grundbuch veranlasst. Erst ab dem Datum im Grundbuch hat der Käufer die Möglichkeit, die Rechte des Vermieters (Abmahnungen, Kündigungen, Mieterhöhungen usw.) auszuüben.

Die Miete der vermieteten Immobilie steht dem neuen Eigentümer auch erst mit Datum des Eigentumsübergangs im Grundbuch zu. Dazu können aber abweichende Regelungen im notariellen Kaufvertrag getroffen werden. Evtl. Mietrückstände stehen dem Verkäufer bis zum Tag des Eigentumsübergangs zu.

Worauf Sie beim Kauf einer Immobilie achten sollten in Bezug auf die Wohngebäudeversicherung, dass können Sie hier auf meinem Blog nachlesen:

 

Machen Sie den Naturgefahren-Check

Hier erfahren Sie, wie teuer und schwerwiegend Naturgefahren in Ihrer Region sind. Die Daten basieren auf Untersuchungen der Versicherungswirtschaft. Geben Sie im nachfolgenden Fenster die Postleitzahl des Immobilien-Standortes an und erhalten Sie Klarheit:

Hinweis: Bei einer selbst genutzten Immobilie sollte der Eigenkapitaleinsatz so gross wie möglich sein, damit man sein Eigenheim so bald wie möglich entschuldet hat - das wird von vielen Fachleuten immer wieder empfohlen. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung finanziert man i.d.R. 100%, weil man die Zinsen steuerlich absetzen kann. Ein höherer Eigenkapitaleinsatz, als die Kaufpreisnebenkosten, würde die Zinsbelastung reduzieren und somit den Steuervorteil mindern. Ob man zu 100% finanzieren kann, hängt auch oft der Bank ab, weil die einen Eigenkapitaleinsatz bevorzugen aus bilanztechnischen Gründen aber auch um das Risiko eines Ausfalls so gering wie möglich zu halten. Nach einigen Jahren reduziert sich der Steuervorteil von alleine, weil man das Darlehen auch tilgt und dadurch die Zinsbelastung reduziert (=Annuitätendarlehen).

Historische Zinsentwicklung Baugeld

Anbei können Sie einen Chart einsehen, welcher die Entwicklung der Zinsen über die letzten 10 Jahre darstellt bei einer 10 jährigen Zinsbindung (Stand: Februar 2018, Quelle: Dr. Klein).

Wohnung kaufen steuerlich absetzbar

Musterberechnung zur Immobilie als Kapitalanlage

Hier können Sie sich eine Musterberechnung als PDF downloaden, wie sich die Immobilie als Kapitalanlage für Sie rechnen kann. Darauf werden Sie erkennen, dass beim geeigneten Objekt und einer 100% Finanzierung mit 2% Tilgung die mtl. Belastung nach Steuern bei unter 150 € sein kann. Glauben Sie nicht? Schaun Sie sich die Musterberechnung von einem realen Objekt an, welches wir im Juli 2014 an einen Kunden veräussert haben:

Haben Sie beim Immobilienkauf auch an Ihre Arbeitskraft gedacht?

Jeder vierte Mann und jede fünfte Frau wird berufsunfähig in Deutschland und die Frage an Sie lautet dann: Können Sie sich Ihr Haus oder Ihre Wohnung noch leisten? Wie hoch die Absicherung bei Erwerbungsfähigkeit über die Rentenversicherung? Laden Sie sich meinen Leitfaden als Versicherungsmakler München herunter, darin erfahren Sie alles:

Zahlreiche Kosten für eine vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzbar deklarieren

Rund um das Haus oder die Wohnung entstehen eine Menge Kosten die für ein vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzbar sind. Hausnebenkosten, Reparatur- und Sanierungskosten, Kosten für Büro und Buchführung, sowie Anwalts- und Vereinskosten rund um die vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzbar angeben ist möglich. Wichtig für alle Dinge die beim Wohnung kaufen steuerlich absetzbar sein sollen sind die Belege, anhand derer das Finanzamt eine steuerliche Rückerstattung gewährt.

Nicht beim Wohnung kaufen steuerlich absetzbar sind Kosten, die sich nicht belegen oder nicht in die absatzfähigen Kosten einfügen lassen. Um Steuern zu sparen und die vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzbar beim Finanzamt aufzuzeigen, ist eine korrekte Buchführung notwendig. Am besten wird hiermit ein Steuerberater beauftragt, welcher auch zum Wohnung kaufen steuerlich absetzbar gestaltete Ausgaben genau kennt und so eine hohe Steuerrückerstattung für Sie als Vermieter anmelden kann. Selbst die Steuerberatungskosten die Sie aufgrund Ihrer Tätigkeit als Vermieter haben sind Kosten, die für ein vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzbar sind.

Ihr Steuerberater kennt alle Details zu Kosten die beim Wohnung kaufen steuerlich absetzbar angegeben und so als Gegenposten zur erhaltenen Miete aufgezeigt werden können. Es lohnt sich durchaus, wenn Sie das ganze Jahr über Belege sammeln und so am Jahresende eine attraktive Rückerstattung für Ihre Ausgaben zur Eigentumswohnung vom Finanzamt einfordern und anhand von Belegen erstattet bekommen können.

Vorsicht: Spekulationssteuer beim Verkauf der Immobilie

Wenn Sie sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kaufen und dieses ist vermietet, weil das steuerliche Vorteile für Sie bringt wie z.B. die Absetzbarkeit der Zinsen für das Darlehen bzw. für die Finanzierung, so ist der Gewinn beim Verkauf der Wohnung oder vom Haus erst nach 10 Jahren steuerfrei. Bei der eigengenutzten Immobilie entfällt die Spekulationssteuer, wenn Sie die Wohnung oder Haus mind. 2 Kalenderjahre selbst genutzt haben.

Rendite Immobilien berechnen / Baufinanzierung

Wie man die Rendite einer Immobilie berechnen kann und ab wann sich ein Kauf lohnen kann, das können Sie hier auf meinem Blog nachlesen:

Was ist eigentlich eine Baufinanzierung und welche Arten gibt es? Hier lesen Sie mehr darüber:

weitere Unterlagen zum Immobilie kaufen Steuern sparen / Rückfragen

Wenn Sie dazu weitere Fragen haben zum Wohnung kaufen steuerlich absetzbar oder Unterlagen wünschen, senden Sie mir bitte eine E-Mail zu ([email protected]) oder nutzen mein Kontaktformular.

Presseartikel von einem Online-Portal über Immobilie kaufen Steuern sparen

Das Portal von Focus-Online hat im Mai 2013 einen Artikel veröffentlicht wo es darum geht, dass man mit Mietwohnungen massiv die Einkommenssteuer senken kann. Alles Weitere dazu können Sie im Artikel nachlesen, der hier verlinkt ist:

Hier noch ist ein Artikel von Bild.de verlinkt welcher beschreibt, dass die Eigentumswohnung vermieten heisst Vermieten und Geld sparen:

Ein weiterer Artikel von Focus.de der beschreibt, wie sich eine vermietete Wohnung von selbst finanziert:

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